新華網海南頻道１２月３０日電（記者周正平　徐冰）目前我國房地產業和酒店業發展尚不規范，產權酒店作為二者的結合產物仍處于發展初期，相應的法律、法規不明確，使產權式酒店行業魚龍混雜，各種惡意套現行為層出不窮，發展商和業主之間的權益糾紛時有發生。日前在海南省三亞市舉行的全國產權酒店合作發展論壇上，與會的業內人士及專家表示，在產權式酒店發展的繁榮表象背后，其實已蘊藏著較大的風險。
    引進經營模式變了味：房地產商造就產權酒店行業
    １０年前，產權式酒店開始在我國出現，并獲得了較快發展。目前，在北京、上海、廣州、成都、深圳、海口、三亞、青島、北海、桂林、珠海、昆明等大城市或旅游熱點城市，已投入運營或正在建設中的產權式酒店超過５００家。
    我國的產權式酒店是借鑒國外時權酒店概念，形成的一種房地產開發與旅游業結合的全新經營模式。
    １９７６年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店業者，在全球首次進行酒店時權經營，即向旅客出售在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利，但這種經營模式引進到我國時，內涵卻發生了變化：在國外，時權酒店從本質上講是旅游產品而非房地產產品，由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權，而我國的產權酒店則不僅要求投資者買斷時段，還需進而買斷產權，即開發商將酒店分割成許多獨立單元產權出售給投資者，投資者將客房委托給酒店經營者獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。
    之所以會出現這樣的變化，是因為國外時權酒店的開發者本身就是酒店經營者，而我國率先進入產權式酒店經營領域的卻是房地產開發商，目前，這一行業的開發者以房地產開發商為主體。
    上世紀９０年代中期，在海南省出現了我國最早的一批產權式酒店，當時因為一些在房地產泡沫中被套牢的開發商急于套現，就引入產權式酒店經營概念，換個包裝以促銷房地產。
    因此，我國的產權式酒店往往形成開發商、酒店管理商和投資者三個利益主體，形成錯綜復雜的利益關系。
　　產權式酒店的誘人“餡餅”屢屢成為陷阱
    作為一種新型的房產投資和旅游消費模式，產權酒店在中國出現并具備規模后，備受投資者關注，成為繼證券、房地產后，又一重要的風險投資領域。
    但是產權式酒店在我國往往成為房產開發商借以融資的一種方式，開發商借此盤活資產。海南及一些城市的爛尾樓或是位置偏僻的樓盤經過策劃后，大多定位為星級產權式度假酒店或產權式酒店公寓，并且絕大多數項目都采取了售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就不排除夾雜著大量的短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。
    因此，在產權酒店的實際運作中，不少項目出現了問題：一些開發商將酒店客房售出后，酒店運營困難，在售房時承諾給業主的回報不能兌現；一些開發商在獲取了巨額房產銷售利潤后，對酒店的運營置之不理，令許多產權酒店陷入困境。
    記者在全國產權酒店合作發展論壇上了解到，當前我國產權酒店領域存在的主要弊端還包括：
    虛假宣傳。為了能夠盡快把手中項目銷售出去，牟取暴利，一些開發商以各種夸張、溢美之詞包裝宣傳項目，虛構回報率，吸引投資者購買酒店產權。“４萬元連一套一居室都買不到，卻能使你成為擁有產權的五星級酒店的主人，每年可獲得１０％－３０％的回報。”這是我國最早推出的產權式酒店項目“南海傳說”的廣告詞，許多投資者就是在這樣的廣告語吸引下，成了被“南海傳說”套牢的業主，至今一分錢回報都沒拿到，而原來的開發商早已將項目轉手，業主們打官司都找不到對象。
    價格偏高。據了解，國內產權酒店標準間一般起價在２０萬到４０萬元之間，首付相當于人民幣６萬多元，而國際市場分時度假產品的平均價格約為８０００美元。
    市場無序。產權式酒店的發展商大多盲目跟進，項目倉促上馬，資金實力不足，前期大力炒作，但工程進度和后期配套服務跟不上，酒店成了半拉子工程，不能按期投入經營，更談不上給投資者的回報。
    海南泰達度假交換有限公司副總經理凌云認為，部分產權酒店拋出了高達８％以上的固定回報，稱只要交齊首付款，用回報便足夠交付銀行按揭，但事實上能做到固定回報的產權酒店很少，這使得開發商和投資者之間糾紛不斷。目前，在海口、三亞、青島、成都等地，都有產權酒店開發商被業主起訴。
　　產權酒店行業發展應加強制度建設
    全國產權酒店合作發展論壇主辦機構上海友擇投資咨詢有限公司董事長張濤認為，隨著城市可供應土地資源和傳統房地產開發機會的逐漸減少，以及住宅消費開始向舒適性轉移，大量的傳統房地產資金必然要開辟新的領域，在休閑度假旅游已成為國際旅游重要部分和國民經濟重要支柱的背景之下，我國休閑度假旅游房地產發展勢頭強勁，尤其在沿海地區和旅游資源較為發達的地區，以產權式酒店為主要模式的旅游房地產市場未來將會獲得良好的發展機會。
    由于產權酒店兼具旅游、房地產開發、酒店管理等諸多行業要素特征，無法按傳統行業實現歸口管理，因此，應盡快解決產權式酒店的法律地位與行業規范化管理問題。在法律、政策、稅收、營銷、管理等各個層面上都需要進行制度建設，以促進產權式酒店行業的健康發展。
    專家認為，我國產權酒店行業制度建設具體內容應該包括：
    完善產權式酒店開發商信用監督機制。產權式酒店在國外流行已有三十年左右，它處于比較完備的信用體系和成熟的市場運行環境下，而國內在法律法規不完善的情況下又尚未建立起相應的信用體系，極易把產權酒店的投資屬性變為投機，從而滋生不應有的糾紛。在產權交接后的經營管理監督以及分紅、免費入住、優惠消費等環節，可能因為不透明、不規范極易發生開發商、管理人與業主間的沖突，現行的《物業管理辦法》難于保護投資者的利益。因此，目前對產權式酒店開發商、經營者信用進行有效監督是產權式酒店市場健康發展的基礎。
    明晰產權定義。目前的產權酒店充其量只是產權客房，從功能來說，酒店是個具有綜合服務功能的經營實體，除了客房以外，還有餐飲、娛樂等配套設施，產權客房并無住宅或酒店的獨立使用功能。目前，產權酒店共用部位的所有權屬性不明確，客房出售后，酒店配套設施的所有權屬于誰還存在爭議。因此，與會代表呼吁政府有關部門就酒店產權證辦理的細則和酒店產權分割制定詳細標準。
    規范行業標準。首先要規范產權酒店開發商、酒店管理方和業主三者的利益關系和責任關系；其次要完善開發商的市場準入機制和退出機制，投資商的實力應有審核程序，避免一些開發商賺一把就跑，在實際操作上，應要求開發商必須持有一定比例的酒店產權，這樣開發商和酒店始終保持著一定的關系。